XU HƯỚNG THUÊ VĂN PHÒNG CUỐI NĂM 2025 – ĐẦU NĂM 2026: DOANH NGHIỆP ĐANG TÌM KIẾM ĐIỀU GÌ?

Cuối năm 2025 – đầu 2026 được dự báo là giai đoạn bản lề của thị trường thuê văn phòng tại Việt Nam, khi nền kinh tế dần ổn định, dòng vốn FDI quay trở lại mạnh mẽ và doanh nghiệp bước vào chu kỳ tái cấu trúc dài hạn. Sau nhiều năm biến động bởi dịch bệnh, lạm phát và xu hướng làm việc linh hoạt, thị trường văn phòng không còn vận hành theo mô hình cũ.

Doanh nghiệp hiện nay không chỉ thuê văn phòng để có chỗ ngồi, mà tìm kiếm một không gian giúp tối ưu chi phí, nâng tầm thương hiệu, giữ chân nhân sự và đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững.

Bài viết này sẽ phân tích xu hướng thuê văn phòng cuối năm 2025 – đầu 2026, giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư và chủ tòa nhà nắm bắt cơ hội đúng thời điểm.

1. Thị trường thuê văn phòng cuối 2025 – đầu 2026: Bối cảnh chung

1.1 Kinh tế ổn định, doanh nghiệp quay lại chiến lược dài hạn

Bước sang cuối năm 2025, các chỉ số kinh tế vĩ mô cho thấy sự phục hồi rõ nét: lạm phát được kiểm soát, lãi suất duy trì ở mức hợp lý, hoạt động sản xuất – dịch vụ tăng trưởng ổn định. Điều này thúc đẩy doanh nghiệp tái khởi động kế hoạch mở rộng văn phòng, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Thay vì thuê ngắn hạn, doanh nghiệp bắt đầu ưu tiên hợp đồng dài hạn 3–5 năm để ổn định chi phí và hình ảnh thương hiệu.

1.2 Nguồn cung văn phòng phân hóa rõ rệt

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào các tòa nhà:

• Văn phòng hạng A, A+ tại khu vực trung tâm và cận trung tâm
• Tòa nhà được cải tạo, nâng cấp theo tiêu chuẩn xanh
• Văn phòng linh hoạt, chia nhỏ diện tích

Trong khi đó, các tòa nhà cũ, vận hành kém, thiếu tiện ích đang gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê.

2. Xu hướng 1: Doanh nghiệp ưu tiên văn phòng xanh & phát triển bền vững

2.1 Văn phòng xanh không còn là lựa chọn phụ

Cuối 2025 – đầu 2026, văn phòng xanh đã trở thành tiêu chí bắt buộc đối với nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt là:

• Doanh nghiệp FDI
• Tập đoàn đa quốc gia
• Doanh nghiệp công nghệ, tài chính

Các tiêu chuẩn như tiết kiệm năng lượng, ánh sáng tự nhiên, chất lượng không khí, vật liệu thân thiện môi trường được đưa vào checklist thuê văn phòng.

2.2 Lợi ích thực tế cho doanh nghiệp

Văn phòng xanh mang lại:

• Giảm chi phí vận hành dài hạn
• Tăng hiệu suất làm việc của nhân sự
• Nâng cao hình ảnh thương hiệu & điểm ESG

Chính vì vậy, các tòa nhà đạt chứng nhận hoặc được công nhận sử dụng năng lượng xanh sẽ có tỷ lệ lấp đầy cao hơn và khách thuê ổn định hơn.

3. Xu hướng 2: Tối ưu diện tích – thuê thông minh thay vì thuê lớn

3.1 Doanh nghiệp thuê vừa đủ, không dư thừa

Sau giai đoạn làm việc hybrid, doanh nghiệp nhận ra rằng thuê quá nhiều diện tích gây lãng phí chi phí. Xu hướng cuối 2025 – đầu 2026 là:

• Thuê diện tích vừa đủ nhu cầu thực tế
• Ưu tiên mặt bằng vuông vắn, dễ bố trí
• Tăng không gian chung, giảm chỗ ngồi cố định

3.2 Văn phòng linh hoạt lên ngôi

Nhiều doanh nghiệp lựa chọn:

• Văn phòng có khả năng chia nhỏ – gộp diện tích
• Hợp đồng linh hoạt theo giai đoạn phát triển
• Tòa nhà hỗ trợ setup nhanh

Điều này tạo lợi thế lớn cho các tòa nhà có thiết kế thông minh và quản lý chuyên nghiệp.

4. Xu hướng 3: Vị trí vẫn quan trọng, nhưng là vị trí “đúng”

4.1 Trung tâm – cận trung tâm được ưu tiên

Doanh nghiệp lớn vẫn ưu tiên khu vực trung tâm, tuy nhiên không nhất thiết phải ở lõi CBD. Xu hướng mới là:

• Trung tâm mở rộng
• Khu vực cận trung tâm, giao thông thuận tiện
• Gần khu dân cư, tiện ích và nguồn nhân lực

4.2 Giao thông & trải nghiệm nhân sự là yếu tố then chốt

Văn phòng có lợi thế:

• Dễ tiếp cận nhiều hướng
• Ít ùn tắc
• Gần dịch vụ ăn uống, ngân hàng, tiện ích

sẽ được doanh nghiệp đánh giá cao hơn, kể cả khi giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

5. Xu hướng 4: Văn phòng là công cụ xây dựng thương hiệu tuyển dụng

5.1 Văn phòng trở thành “bộ mặt doanh nghiệp”

Cuối 2025 – đầu 2026, doanh nghiệp coi văn phòng là:

• Không gian thể hiện văn hóa
• Công cụ thu hút nhân sự giỏi
• Yếu tố tạo ấn tượng với đối tác

Thiết kế hiện đại, khu vực lễ tân chuyên nghiệp, tiện ích nội khu đầy đủ là những điểm cộng lớn.

5.2 Cộng đồng doanh nghiệp trong tòa nhà

Doanh nghiệp lớn có xu hướng lựa chọn tòa nhà có:

• Cộng đồng khách thuê chất lượng
• Môi trường làm việc chuyên nghiệp
• Khả năng kết nối & hợp tác

Điều này giúp nâng cao giá trị thương hiệu và trải nghiệm làm việc lâu dài.

6. Xu hướng 5: Dịch vụ vận hành & quản lý trở thành yếu tố quyết định

Nếu như trước đây giá thuê là yếu tố hàng đầu, thì hiện nay chất lượng vận hành ngày càng đóng vai trò quan trọng:

• Quản lý chuyên nghiệp
• An ninh 24/7
• Hệ thống kỹ thuật ổn định
• Phản hồi nhanh các yêu cầu của khách thuê

Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để đổi lấy sự ổn định và yên tâm trong vận hành.

7. Dự báo thị trường thuê văn phòng đầu 2026

• Giá thuê văn phòng hạng A, A+ có xu hướng ổn định hoặc tăng nhẹ tại khu vực trung tâm
• Văn phòng xanh, tòa nhà mới tiếp tục dẫn dắt thị trường
• Doanh nghiệp ưu tiên hợp đồng dài hạn với chủ đầu tư uy tín
• Tòa nhà cũ, thiếu cải tiến sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn

Kết luận

Xu hướng thuê văn phòng cuối năm 2025 – đầu 2026 cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt: từ thuê nhiều sang thuê thông minh, từ giá rẻ sang giá trị bền vững, từ chỗ ngồi sang trải nghiệm làm việc.

Doanh nghiệp thành công trong giai đoạn tới là doanh nghiệp chọn đúng văn phòng – đúng vị trí – đúng thời điểm, không chỉ để làm việc mà để phát triển lâu dài.

Nếu bạn đang tìm kiếm một không gian văn phòng hiện đại, xanh, vận hành chuyên nghiệp, hãy ưu tiên những tòa nhà đáp ứng đầy đủ các xu hướng trên để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững trong giai đoạn 2026 và xa hơn.