Cách tính giá thuê văn phòng theo m² tại Hà Nội

Cách tính giá thuê văn phòng theo m² là vấn đề doanh nghiệp cần hiểu rõ trước khi so sánh báo giá giữa các tòa nhà. Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng thường được báo theo đơn vị USD/m²/tháng hoặc VNĐ/m²/tháng. Tuy nhiên, tổng chi phí thực tế không chỉ phụ thuộc vào đơn giá thuê, mà còn liên quan đến diện tích thuê, phí dịch vụ, VAT, tỷ giá, điện điều hòa, gửi xe, setup và tiền đặt cọc.

Nếu chỉ nhìn vào đơn giá thuê/m², doanh nghiệp rất dễ so sánh sai. Một tòa nhà có giá thuê thấp hơn nhưng chưa bao gồm phí dịch vụ, VAT hoặc điều hòa có thể khiến tổng chi phí thực tế cao hơn phương án khác. Vì vậy, khi thuê văn phòng tại Hà Nội, doanh nghiệp nên tính tổng chi phí theo tháng và tổng chi phí trong 6–12 tháng đầu.

Giá thuê văn phòng theo m² là gì?

Giá thuê văn phòng theo m² là đơn giá thuê tính trên mỗi mét vuông diện tích trong một tháng. Đây là cách báo giá phổ biến với văn phòng truyền thống, sàn văn phòng riêng hoặc các tòa nhà cho thuê văn phòng tại Hà Nội.

Ví dụ, nếu một văn phòng có diện tích 100m² và đơn giá thuê là 15 USD/m²/tháng, tiền thuê mặt bằng cơ bản sẽ là:

Tuy nhiên, con số này thường chưa phải tổng chi phí cuối cùng. Doanh nghiệp cần kiểm tra thêm phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe và các khoản chi phí phát sinh khác.

Công thức tính tiền thuê văn phòng theo m²

Công thức cơ bản để tính tiền thuê văn phòng theo m² như sau:

Nếu báo giá bằng USD, doanh nghiệp cần quy đổi sang VNĐ theo tỷ giá áp dụng tại thời điểm thanh toán hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Yếu tố	Ý nghĩa	Cần kiểm tra
Diện tích thuê	Số m² doanh nghiệp thuê theo hợp đồng	Là diện tích thông thủy, tim tường hay diện tích tính thuê?
Đơn giá thuê	Giá thuê tính trên mỗi m²/tháng	Đã gồm phí dịch vụ và VAT chưa?
Tỷ giá	Dùng khi báo giá bằng USD	Tỷ giá theo ngân hàng nào, ngày nào?
Phí dịch vụ	Chi phí vận hành tòa nhà	Tính riêng hay đã gồm trong giá thuê?
VAT	Thuế giá trị gia tăng nếu có	Giá báo đã gồm VAT hay chưa?

Xem thêm: chi phí thuê văn phòng tại Hà Nội gồm những gì? để hiểu đầy đủ các khoản cần tính ngoài tiền thuê mặt bằng.

Ví dụ cách tính giá thuê văn phòng 50m², 100m², 200m², 300m²

Với mức giá thuê tham khảo khoảng 11–17 USD/m²/tháng, doanh nghiệp có thể ước tính chi phí thuê mặt bằng theo từng diện tích như sau:

Diện tích thuê	Đơn giá tham khảo	Tiền thuê ước tính/tháng	Phù hợp với
50m²	11–17 USD/m²/tháng	Khoảng 550–850 USD/tháng	Nhóm 8–10 nhân sự, startup nhỏ, văn phòng đại diện
100m²	11–17 USD/m²/tháng	Khoảng 1.100–1.700 USD/tháng	Doanh nghiệp 15–20 nhân sự
200m²	11–17 USD/m²/tháng	Khoảng 2.200–3.400 USD/tháng	SME, doanh nghiệp 30–40 nhân sự
300m²	11–17 USD/m²/tháng	Khoảng 3.300–5.100 USD/tháng	Doanh nghiệp 40–50 nhân sự

Lưu ý: Bảng trên chỉ tính tiền thuê mặt bằng theo đơn giá tham khảo 11–17 USD/m²/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe, internet, setup, đặt cọc và các khoản phát sinh khác.

Giá thuê văn phòng đã bao gồm phí dịch vụ chưa?

Khi nhận báo giá thuê văn phòng, doanh nghiệp cần hỏi rõ: giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ chưa? Đây là điểm rất quan trọng vì mỗi tòa nhà có cách báo giá khác nhau. Một số tòa gộp phí dịch vụ trong giá thuê, trong khi một số tòa tính phí dịch vụ riêng theo m²/tháng.

Cách báo giá	Ưu điểm	Rủi ro nếu không hỏi rõ
Giá thuê đã gồm phí dịch vụ	Dễ tính tổng chi phí ban đầu	Cần kiểm tra xem đã gồm những hạng mục nào
Giá thuê chưa gồm phí dịch vụ	Có thể minh bạch nếu tách rõ từng khoản	Dễ so sánh sai nếu quên cộng phí dịch vụ
Phí dịch vụ tính riêng theo m²	Phù hợp với cách tính văn phòng truyền thống	Tổng chi phí tăng theo diện tích thuê
Phí dịch vụ tính theo gói	Dễ dự toán với mô hình linh hoạt	Cần kiểm tra giới hạn sử dụng tiện ích

Tham khảo thêm: phí dịch vụ văn phòng là gì? để biết khoản phí này thường gồm những hạng mục nào.

Giá thuê văn phòng có bao gồm VAT không?

VAT là yếu tố cần kiểm tra khi tính giá thuê văn phòng theo m². Nếu báo giá chưa bao gồm VAT, tổng số tiền doanh nghiệp phải thanh toán có thể cao hơn so với con số ban đầu.

Đặc biệt với doanh nghiệp cần hóa đơn để hạch toán chi phí, cần yêu cầu báo giá ghi rõ:

• Giá thuê đã bao gồm VAT hay chưa.
• Phí dịch vụ đã bao gồm VAT hay chưa.
• Hóa đơn được xuất theo tháng, theo quý hay theo kỳ thanh toán.
• Tỷ giá áp dụng nếu giá thuê tính bằng USD.

Cách tính giá thuê văn phòng bằng USD/m²/tháng

Nhiều tòa nhà văn phòng tại Hà Nội báo giá bằng USD/m²/tháng. Khi đó, doanh nghiệp cần quy đổi sang VNĐ để tính ngân sách thực tế.

Ví dụ, doanh nghiệp thuê 100m² với đơn giá 15 USD/m²/tháng:

Sau đó quy đổi sang VNĐ theo tỷ giá được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo tỷ giá ngân hàng tại thời điểm thanh toán.

Nội dung cần hỏi	Vì sao quan trọng?
Tỷ giá lấy theo ngân hàng nào?	Tránh chênh lệch khi thanh toán hằng tháng
Tỷ giá lấy tại ngày nào?	Ảnh hưởng đến số tiền VNĐ thực tế phải trả
Đơn giá USD đã gồm phí dịch vụ chưa?	Tránh nhầm giữa tiền thuê mặt bằng và tổng chi phí
VAT tính trên phần nào?	Giúp doanh nghiệp dự toán đúng chi phí thanh toán

Diện tích thuê và diện tích sử dụng có giống nhau không?

Khi thuê văn phòng, doanh nghiệp cần phân biệt giữa diện tích thuê và diện tích sử dụng thực tế. Tùy cách tính của từng tòa nhà, diện tích thuê có thể bao gồm phần diện tích riêng trong văn phòng và một phần diện tích dùng chung như hành lang, sảnh, khu vệ sinh hoặc khu kỹ thuật.

Khái niệm	Ý nghĩa	Cần hỏi rõ
Diện tích thuê	Diện tích được dùng để tính tiền thuê trong hợp đồng	Cách đo và phạm vi diện tích tính tiền thuê
Diện tích sử dụng	Diện tích doanh nghiệp thực sự bố trí bàn làm việc, phòng họp, khu chức năng	Có chênh lệch nhiều so với diện tích thuê không?
Diện tích dùng chung	Hành lang, sảnh, vệ sinh, khu kỹ thuật hoặc tiện ích chung	Có được phân bổ vào diện tích tính thuê không?

Nếu không kiểm tra kỹ, doanh nghiệp có thể nghĩ rằng mình thuê đủ diện tích nhưng khi bố trí thực tế lại không đáp ứng số lượng nhân sự mong muốn.

Cách tính tổng chi phí thuê văn phòng hằng tháng

Để tính đúng tổng chi phí thuê văn phòng, doanh nghiệp không nên chỉ lấy diện tích nhân với đơn giá. Công thức thực tế nên bao gồm nhiều khoản hơn:

Hạng mục	Có nên tính vào tổng chi phí?	Ghi chú
Tiền thuê mặt bằng	Có	Tính theo diện tích x đơn giá/m²/tháng
Phí dịch vụ	Có	Có thể đã gồm trong giá thuê hoặc tính riêng
VAT	Có	Cần hỏi rõ trong báo giá
Điện, nước, điều hòa	Có	Đặc biệt quan trọng nếu làm ngoài giờ
Gửi xe	Có	Ảnh hưởng trực tiếp tới nhân sự làm việc hằng ngày
Internet	Có	Cần kiểm tra có sẵn hay doanh nghiệp tự lắp
Setup văn phòng	Có, nhưng thường là chi phí ban đầu	Nên tính vào ngân sách 6–12 tháng đầu

Xem thêm: chi phí setup văn phòng gồm những gì? nếu doanh nghiệp cần dự toán ngân sách ban đầu trước khi thuê.

Cách tính chi phí thuê văn phòng theo quy mô nhân sự

Sau khi biết cách tính giá thuê theo m², doanh nghiệp nên đối chiếu với quy mô nhân sự để chọn diện tích phù hợp. Thuê quá nhỏ sẽ nhanh quá tải, còn thuê quá rộng có thể làm tăng chi phí cố định hằng tháng.

Quy mô nhân sự	Diện tích gợi ý	Chi phí thuê mặt bằng tham khảo	Trang nên xem thêm
5–10 nhân sự	30–50m²	Khoảng 330–850 USD/tháng	Văn phòng nhỏ 30–50m² tại Hà Nội
10–20 nhân sự	50–100m²	Khoảng 550–1.700 USD/tháng	Văn phòng 50–100m² tại Hà Nội
20–50 nhân sự	100–300m²	Khoảng 1.100–5.100 USD/tháng	Thuê văn phòng Thanh Xuân 100–300m²

Chi phí trên chỉ tính theo đơn giá thuê tham khảo 11–17 USD/m²/tháng, chưa bao gồm các khoản chi phí vận hành và phát sinh khác.

Sai lầm khi tính giá thuê văn phòng theo m²

Chỉ so sánh đơn giá thuê/m²

Đây là sai lầm phổ biến nhất. Đơn giá thuê thấp chưa chắc tổng chi phí thấp nếu phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe hoặc chi phí setup cao.

Không kiểm tra giá đã gồm phí dịch vụ chưa

Nếu một báo giá đã gồm phí dịch vụ còn báo giá khác chưa gồm, việc so sánh trực tiếp sẽ không chính xác. Doanh nghiệp nên quy đổi về tổng chi phí mỗi tháng.

Không tính VAT

VAT có thể làm tổng chi phí thanh toán cao hơn so với báo giá ban đầu. Doanh nghiệp cần hỏi rõ giá đã bao gồm VAT hay chưa, đặc biệt nếu cần hóa đơn.

Không tính tỷ giá USD

Với báo giá bằng USD/m²/tháng, tỷ giá quy đổi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền VNĐ phải thanh toán. Cần ghi rõ cách xác định tỷ giá trong hợp đồng.

Không tính diện tích sử dụng thực tế

Nếu diện tích thuê và diện tích sử dụng có chênh lệch, doanh nghiệp cần kiểm tra mặt bằng thực tế trước khi ký hợp đồng để đảm bảo đủ chỗ cho nhân sự và phòng chức năng.

Gems Empire Tower hỗ trợ tính giá thuê văn phòng theo m² như thế nào?

Gems Empire Tower 201 Trường Chinh hỗ trợ doanh nghiệp tư vấn diện tích, báo giá thuê, tổng chi phí sử dụng và lịch xem mặt bằng thực tế. Với vị trí tại 201 Trường Chinh, Thanh Xuân, gần Ngã Tư Sở, tòa nhà phù hợp với startup, SME và doanh nghiệp cần văn phòng tại Hà Nội.

• Vị trí: 201 Trường Chinh, Thanh Xuân, Hà Nội.
• Giá thuê tham khảo: khoảng 11–17 USD/m²/tháng.
• Diện tích phù hợp: văn phòng nhỏ, văn phòng 50–100m², văn phòng 100–300m² tùy mặt bằng trống.
• Phù hợp với: startup, SME, doanh nghiệp 10–50 nhân sự, công ty dịch vụ, công nghệ, thương mại, tư vấn.
• Hỗ trợ: báo giá, tư vấn diện tích, tính tổng chi phí thuê và đặt lịch xem văn phòng.

Gợi ý phù hợp: Gems Empire Tower 201 Trường Chinh nếu doanh nghiệp cần văn phòng tại Thanh Xuân, Trường Chinh, gần Ngã Tư Sở.

Checklist khi nhận báo giá thuê văn phòng theo m²

Trước khi so sánh báo giá thuê văn phòng, doanh nghiệp nên kiểm tra đầy đủ các thông tin sau để tránh phát sinh ngoài dự kiến.

• Diện tích thuê là diện tích nào: thông thủy, tim tường hay diện tích tính thuê?
• Đơn giá thuê tính theo USD/m²/tháng hay VNĐ/m²/tháng?
• Giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ chưa?
• Giá thuê đã bao gồm VAT chưa?
• Tỷ giá USD được tính theo ngân hàng nào và thời điểm nào?
• Điện, nước, điều hòa trong giờ và ngoài giờ tính thế nào?
• Phí gửi xe máy, ô tô và chỗ gửi xe cho khách ra sao?
• Văn phòng bàn giao thô, hoàn thiện cơ bản hay có sẵn nội thất?
• Tiền đặt cọc bao nhiêu tháng?
• Có chi phí setup, cải tạo hoặc hoàn trả mặt bằng không?

FAQ cách tính giá thuê văn phòng theo m²

Giá thuê văn phòng theo m² được tính như thế nào?

Giá thuê văn phòng theo m² thường được tính bằng công thức: diện tích thuê x đơn giá thuê/m²/tháng. Sau đó doanh nghiệp cần cộng thêm phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe và các chi phí phát sinh khác để ra tổng chi phí thực tế.

Giá thuê văn phòng 100m² khoảng bao nhiêu?

Với mức giá tham khảo 11–17 USD/m²/tháng, văn phòng 100m² có tiền thuê mặt bằng khoảng 1.100–1.700 USD/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe và các khoản phát sinh khác.

Giá thuê văn phòng đã bao gồm phí dịch vụ chưa?

Tùy từng tòa nhà. Một số báo giá đã bao gồm phí dịch vụ, một số tính riêng theo m²/tháng hoặc theo gói. Doanh nghiệp nên hỏi rõ trước khi so sánh các phương án thuê.

Giá thuê văn phòng bằng USD/m²/tháng quy đổi thế nào?

Nếu báo giá bằng USD/m²/tháng, doanh nghiệp cần lấy diện tích thuê nhân với đơn giá USD, sau đó quy đổi sang VNĐ theo tỷ giá được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo tỷ giá ngân hàng tại thời điểm thanh toán.

Diện tích thuê và diện tích sử dụng có giống nhau không?

Không phải lúc nào cũng giống nhau. Diện tích thuê là diện tích dùng để tính tiền thuê trong hợp đồng, còn diện tích sử dụng là phần doanh nghiệp thực tế bố trí chỗ ngồi và khu chức năng. Cần kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng.

Thuê văn phòng theo m² cần tính thêm chi phí gì?

Doanh nghiệp cần tính thêm phí dịch vụ, VAT, điện điều hòa, gửi xe, internet, chi phí setup, tiền đặt cọc và các khoản phát sinh như làm ngoài giờ, cải tạo mặt bằng hoặc hoàn trả mặt bằng.

Gems Empire Tower có giá thuê theo m² không?

Có. Gems Empire Tower 201 Trường Chinh có giá thuê tham khảo khoảng 11–17 USD/m²/tháng, tùy diện tích, điều kiện bàn giao, thời điểm thuê và chính sách từng giai đoạn.

Làm sao để nhận báo giá thuê văn phòng chính xác?

Doanh nghiệp nên cung cấp số lượng nhân sự, diện tích mong muốn, thời gian thuê dự kiến và ngân sách để được tư vấn báo giá phù hợp. Có thể liên hệ Gems Empire Tower để nhận báo giá cập nhật và lịch xem văn phòng thực tế.

Cập nhật lần cuối: Tháng 5/2026. Thông tin giá thuê, cách tính chi phí và diện tích trong bài là mức tham khảo, có thể thay đổi theo tình trạng mặt bằng trống, thời điểm thuê, điều kiện bàn giao, tỷ giá và chính sách từng tòa nhà. Doanh nghiệp nên liên hệ Gems Empire Tower để nhận báo giá cập nhật và lịch xem văn phòng thực tế.