GFA là gì ?, NFA, NSA: Bí mật “vàng” trong xây dựng và cho thuê văn phòng mà ai cũng cần biết!

Bạn đang tò mò về những thuật ngữ “GFA”, “NFA”, “NSA” thường được nhắc đến trong xây dựng và đặc biệt là lĩnh vực cho thuê văn phòng? Đừng lo lắng, bài viết này sẽ giải mã tất tần tật một cách dễ hiểu nhất, dù bạn là người nội trợ đảm đang, sinh viên năng động, dân văn phòng bận rộn hay một doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc lý tưởng. Cùng khám phá những “bí mật” này nhé!

GFA là gì? Diện tích sàn xây dựng (Gross Floor Area) – “Tấm áo choàng” của công trình

Hãy tưởng tượng một tòa nhà như một con người. GFA chính là “tấm áo choàng” bao phủ toàn bộ cơ thể đó. Hiểu một cách đơn giản, GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình, bao gồm tất cả các tầng, tum, và cả những phần diện tích có mái che khác. Nó không chỉ bao gồm diện tích sử dụng thực tế mà còn cả diện tích tường, cột, hộp kỹ thuật, hành lang, ban công (có mái che) và các khu vực công cộng khác.

Xem Thêm :

 7 Phương Pháp Xác Định Giá Trị Tòa Nhà Văn Phòng

Tại sao GFA lại quan trọng?

• Quy hoạch và pháp lý: GFA là một trong những yếu tố quan trọng để xác định mật độ xây dựng, tuân thủ quy hoạch và các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng.

• Giá trị bất động sản: GFA là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản. Một công trình có GFA lớn thường có giá trị cao hơn.

• Đánh giá quy mô công trình: GFA giúp chúng ta hình dung được quy mô tổng thể của một công trình.

Ví dụ dễ hiểu: Một tòa nhà văn phòng 10 tầng, mỗi tầng có diện tích sàn 500m2. Vậy GFA của tòa nhà này là 500m2 x 10 = 5000m2. Lưu ý, con số này bao gồm cả diện tích cầu thang, thang máy, nhà vệ sinh công cộng… chứ không chỉ là diện tích văn phòng cho thuê.

NFA là gì? Diện tích sàn sử dụng (Net Floor Area) – “Không gian sống” thực tế

Nếu GFA là “tấm áo choàng”, thì NFA (Net Floor Area) chính là “không gian sống” thực tế bên trong. NFA là tổng diện tích sàn có thể sử dụng được của một công trình, sau khi đã trừ đi diện tích của tường, cột, hộp kỹ thuật, hành lang, khu vực công cộng và các khu vực không sử dụng được khác.

Tại sao NFA lại quan trọng?

• Đánh giá hiệu quả sử dụng: NFA cho biết diện tích thực tế mà bạn có thể sử dụng để bố trí nội thất, làm việc, sinh hoạt… Nó giúp bạn đánh giá hiệu quả sử dụng không gian của một công trình.
• Tính toán chi phí: Khi cho thuê văn phòng, giá thuê thường được tính dựa trên NFA. Do đó, việc hiểu rõ NFA giúp bạn tính toán chính xác chi phí thuê và so sánh giữa các lựa chọn khác nhau.
• Lập kế hoạch bố trí nội thất: NFA là cơ sở để bạn lập kế hoạch bố trí nội thất một cách hợp lý và tối ưu.

Ví dụ dễ hiểu: Quay lại tòa nhà văn phòng 10 tầng ở trên. GFA của mỗi tầng là 500m2. Tuy nhiên, sau khi trừ đi diện tích cầu thang, thang máy, nhà vệ sinh, hành lang… diện tích văn phòng thực tế cho thuê chỉ còn 400m2. Vậy NFA của mỗi tầng là 400m2, và NFA của cả tòa nhà là 400m2 x 10 = 4000m2.

NSA là gì? Diện tích cho thuê thực tế (Net Sellable Area) – “Giá trị kinh doanh”

Trong lĩnh vực cho thuê văn phòng và kinh doanh bất động sản, NSA (Net Sellable Area) đóng vai trò quan trọng nhất. NSA là diện tích thực tế mà bạn có thể cho thuê hoặc bán. Nó thường nhỏ hơn NFA vì nó có thể loại trừ một số khu vực nhất định, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê.

Tại sao NSA lại quan trọng?

• Cơ sở tính giá thuê: Giá thuê văn phòng thường được tính dựa trên NSA. Vì vậy, hiểu rõ NSA giúp bạn biết chính xác mình đang trả tiền cho diện tích nào.
• So sánh các lựa chọn: Khi tìm kiếm văn phòng cho thuê, việc so sánh NSA giữa các lựa chọn khác nhau giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất.
• Tối ưu hóa lợi nhuận: Đối với chủ đầu tư, việc tối ưu hóa NSA là yếu tố then chốt để tăng lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán bất động sản.

Ví dụ dễ hiểu: Tiếp tục với tòa nhà văn phòng. NFA của mỗi tầng là 400m2. Tuy nhiên, chủ đầu tư quyết định trừ đi một phần diện tích nhỏ để làm khu vực pantry chung cho nhân viên. Diện tích còn lại có thể cho thuê là 380m2. Vậy NSA của mỗi tầng là 380m2, và NSA của cả tòa nhà là 380m2 x 10 = 3800m2.

Có Thể bạn quan tâm :

Văn Phòng Ảo Là Gì? Giải Pháp Thông Minh Cho Người Khởi Nghiệp Đến Doanh Nghiệp Lớn

Văn phòng phẩm gồm những gì? Xu hướng hiện nay như thế nào?

Cách tính GFA, NFA và NSA – “Công thức vàng” cho mọi công trình

Việc tính toán GFA, NFA và NSA có thể khác nhau tùy thuộc vào quy định của từng địa phương và loại hình công trình. Tuy nhiên, dưới đây là một số nguyên tắc chung:

Cách tính GFA:

GFA = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng + Diện tích tum + Diện tích các phần có mái che khác

Lưu ý: * Diện tích sàn của mỗi tầng được tính theo kích thước bao ngoài của tầng đó. * Diện tích tum được tính theo diện tích mặt bằng của tum. * Diện tích các phần có mái che khác (ví dụ: ban công có mái che) được tính theo diện tích thực tế của phần đó.

Cách tính NFA:

NFA = GFA – Diện tích tường, cột, hộp kỹ thuật, hành lang, khu vực công cộng và các khu vực không sử dụng được khác

Lưu ý: * Việc xác định các khu vực “không sử dụng được” có thể khác nhau tùy thuộc vào loại hình công trình và mục đích sử dụng. * Nên tham khảo bản vẽ thiết kế chi tiết để tính toán NFA một cách chính xác nhất.

Cách tính NSA:

NSA = NFA – Diện tích các khu vực không cho thuê (nếu có)

Lưu ý: * Các khu vực không cho thuê có thể bao gồm pantry chung, khu vực tiếp khách chung, hoặc các khu vực được sử dụng cho mục đích riêng của chủ đầu tư. * NSA là diện tích thực tế mà khách hàng sẽ trả tiền thuê.

Ảnh hưởng của GFA, NFA, NSA đến giá thuê văn phòng

Như đã đề cập ở trên, NSA là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá cho thuê văn phòng. Thông thường, giá thuê sẽ được tính theo đơn vị tiền tệ trên một đơn vị diện tích NSA (ví dụ: $/m2/tháng). Tuy nhiên, GFA và NFA cũng có ảnh hưởng gián tiếp đến giá thuê.

Một tòa nhà có GFA lớn nhưng NFA và NSA nhỏ có thể cho thấy hiệu quả sử dụng không gian không cao. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá thuê, vì khách hàng sẽ phải trả tiền cho một phần diện tích không sử dụng được.

Ngoài ra, các yếu tố khác như vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng, dịch vụ quản lý… cũng ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng.

Lời khuyên hữu ích cho người thuê văn phòng

Khi tìm kiếm văn phòng cho thuê văn phòng, hãy lưu ý những điều sau:

• Xác định rõ nhu cầu: Bạn cần bao nhiêu diện tích thực tế? Bạn cần những tiện ích gì?
• Tìm hiểu kỹ thông tin: Hỏi rõ về GFA, NFA, NSA của văn phòng. Yêu cầu xem bản vẽ thiết kế để có cái nhìn tổng quan.
• So sánh các lựa chọn: So sánh giá thuê trên cùng một đơn vị diện tích NSA. Đừng chỉ nhìn vào giá thuê tổng thể.
• Thương lượng: Đừng ngại thương lượng giá thuê và các điều khoản khác trong hợp đồng.
• Tìm đến chuyên gia: Nếu bạn không có kinh nghiệm, hãy tìm đến các chuyên gia tư vấn bất động sản để được hỗ trợ.

Hy vọng bài viết này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về GFA là gì, NFA và NSA, những khái niệm tưởng chừng như phức tạp nhưng lại vô cùng quan trọng trong xây dựng và cho thuê văn phòng. Việc nắm vững những kiến thức này sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định sáng suốt, dù bạn là người nội trợ muốn tìm hiểu về ngôi nhà của mình, sinh viên đang học tập về xây dựng, dân văn phòng đang tìm kiếm không gian làm việc lý tưởng hay một doanh nghiệp muốn đầu tư vào bất động sản. Chúc bạn thành công!