Văn phòng hạng A là gì ? Tiêu chí xếp hạng văn phòng hiện nay

Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. Dịch chuyển mạnh mẽ từ tăng trưởng số lượng sang ưu tiên chất lượng vận hành. Cùng với đó là các tiêu chuẩn xanh (ESG). Đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là khối FDI, việc sở hữu không gian tại các tòa nhà văn phòng Hạng A không chỉ đơn thuần là bài toán diện tích mà còn là công cụ chiến lược để nâng tầm thương hiệu và thu hút nhân tài. Vậy văn phòng hạng A là gì ? Hãy cùng Gems Empire Tower tìm hiểu.

Văn phòng Hạng A là gì? Tiêu chuẩn xếp hạng mới nhất

Văn phòng Hạng A (Grade A Office) là loại hình văn phòng cho thuê cao cấp nhất, thường tọa lạc tại các vị trí “đất vàng” hoặc các trung tâm tài chính biểu tượng của thành phố. Mặc dù Việt Nam chưa có bộ tiêu chuẩn chính thức từ nhà nước, nhưng các đơn vị quản lý quốc tế thường xếp hạng dựa trên các nhóm tiêu chí khắt khe sau:

• Vị trí đắc địa: Nằm tại lõi trung tâm (CBD) hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, thuận tiện giao thông và tiếp cận các tiện ích 5 sao.

• Hệ thống kỹ thuật: Bắt buộc có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS), điều hòa trung tâm kiểm soát độ ẩm, hệ thống PCCC hiện đại và nguồn điện dự phòng 100%.

• Cấu trúc tòa nhà: Trần thông thủy đạt độ cao từ 2,7m – 2,8m trở lên, mặt bằng sàn lớn không cột (lưới cột > 6x6m) và khả năng chịu tải của sàn trên 400kg/m².

• Quản lý chuyên nghiệp: Được vận hành bởi các đơn vị quốc tế danh tiếng, an ninh giám sát 24/24 và có sảnh đón tiếp sang trọng.

• Tiêu chuẩn Xanh (ESG): Hiện nay, các chứng chỉ như LEED hay WELL đã trở thành “giấy thông hành” bắt buộc của văn phòng Hạng A để thu hút các tập đoàn đa quốc gia.

Gems Empire Tower – 201 Trường Chinh

Chuyển dịch Nguồn cung: Sự trỗi dậy của các trung tâm tài chính mới

Nguồn cung văn phòng tại các đô thị lớn đang có sự phân hóa rõ rệt và mở rộng ra ngoài khu vực lõi trung tâm truyền thống (CBD).

Tại TP. Hồ Chí Minh: Thủ Thiêm và Quận 7 khẳng định vị thế

Tính đến đầu năm 2025, nguồn cung văn phòng Hạng A tại TP.HCM vẫn còn khá hạn chế, chỉ chiếm khoảng 17% tổng thị phần.

Khu vực trung tâm: Quận 1 và Quận 3 vẫn duy trì giá thuê kỷ lục do sự khan hiếm mặt bằng diện tích sàn lớn.
Cực tăng trưởng mới: Khu vực Thủ Thiêm (Quận 2 cũ) đang thiết lập chuẩn mực mới với các dự án như The Hallmark hay The METT, thu hút các tập đoàn muốn xây dựng trụ sở bền vững.
Triển vọng 2027: Phân khúc Hạng A dự kiến chiếm tới 39% nguồn cung tương lai với sự ra mắt của các siêu dự án như Marina Central Tower (quy mô 87.000 m²).

Tại Hà Nội: Trọng tâm dịch chuyển về phía Tây và Hồ Tây

Hà Nội đang chứng kiến cuộc chuyển giao từ Quận Hoàn Kiếm sang các khu vực phát triển năng động hơn.

Tây Hồ và Cầu Giấy: Sự xuất hiện của Lotte Mall West Lake và Heritage West Lake biến khu vực này thành “điểm nóng” cho các tập đoàn đa quốc gia cần môi trường làm việc sang trọng và yên tĩnh.
Chất lượng dẫn đầu: Giai đoạn 2025–2027, 92% nguồn cung mới tại Hà Nội (~265.000 m²) sẽ thuộc phân khúc Hạng A, minh chứng cho niềm tin của nhà đầu tư vào nhu cầu nâng hạng không gian làm việc của khách thuê.

Tại Đà Nẵng: Điểm đến của các công ty công nghệ

Đà Nẵng khẳng định vị thế là “thành phố đáng sống” với nguồn cung văn phòng Hạng A đạt khoảng 120.000 m², tập trung chủ yếu tại Quận Hải Châu. Đây là lựa chọn tối ưu cho các doanh nghiệp CNTT muốn tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng chuẩn quốc tế.

Tiêu chuẩn Xanh (ESG): “Giấy thông hành” cho doanh nghiệp toàn cầu

Năm 2026, các chứng chỉ xanh như LEED, WELL hoặc Lotus không còn là yếu tố bổ sung mà đã trở thành điều kiện bắt buộc để thu hút khách thuê chuyên nghiệp.

Hiệu quả kinh tế: Các tòa nhà đạt chuẩn xanh giúp doanh nghiệp tiết kiệm từ 10% đến 15% chi phí điện, nước.
Giá trị nhân văn: Không gian xanh và hệ thống thông gió đạt chuẩn giúp giảm stress, tăng hiệu suất lao động và giữ chân nhân tài, đặc biệt là thế hệ Gen Z.
Dự án tiêu biểu: Các tòa nhà chuẩn LEED Platinum như Deutsches Haus hay Vietcombank Tower luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy ấn tượng, trên 90%.

Xu hướng văn phòng xanh – Khi doanh nghiệp quan tâm đến sức khỏe nhân viên

Dự báo bảng giá thuê văn phòng Hạng A năm 2026

Dự báo năm 2026 sẽ là “thời điểm vàng” cho khách thuê khi nguồn cung dồi dào tạo áp lực cạnh tranh lên các chủ tòa nhà.

Thành phố	Giá thuê Hạng A (USD/m²/tháng)	Đặc điểm chính
TP.HCM	35 – 70++	Quận 1 vẫn cao nhất; Thủ Thiêm có giá cạnh tranh từ 30-55 USD.
Hà Nội	25 – 42	Thị trường nghiêng về người thuê với nhiều chính sách ưu đãi.
Đà Nẵng	14 – 25	Tăng trưởng ổn định từ 5-7% do nhu cầu từ khối ngoại.

Lưu ý: Doanh nghiệp cần tính toán Tổng chi phí sở hữu (TCO), bao gồm giá thuê cơ bản, phí dịch vụ (1-8 USD/m²), thuế VAT 10%, và các chi phí biến đổi như điện điều hòa hay phí gửi xe. Thực tế, tổng chi phí thường cao hơn 15-25% so với đơn giá niêm yết.

Gems Empire Tower: Văn phòng hạng A giá hạng B – Lựa chọn thông minh cho doanh nghiệp

Xu hướng “Flight-to-quality” và mô hình văn phòng linh hoạt

Sự thay đổi hành vi của người thuê đang định hình lại cấu trúc thị trường.

Nâng hạng văn phòng (Flight-to-quality): Khoảng 70-80% giao dịch hiện nay đến từ nhu cầu dịch chuyển sang các tòa nhà có hạ tầng công nghệ hiện đại và an toàn pháp lý cao.
Chuyển đổi CAPEX sang OPEX: Doanh nghiệp ngày càng ưu tiên các mô hình văn phòng linh hoạt (Coworking Space) để giảm chi phí đầu tư ban đầu (CAPEX bằng 0) và giữ tính thanh khoản cho dòng tiền.
An toàn là trên hết: Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn về Phòng cháy chữa cháy (PCCC) như QCVN 06:2022/BXD là yếu tố tiên quyết khi lựa chọn văn phòng để tránh rủi ro pháp lý và vận hành.

Kinh nghiệm đàm phán hợp đồng thuê văn phòng Hạng A

Để đạt được các điều khoản có lợi nhất trong năm 2026, doanh nghiệp nên lưu ý:

Thời điểm tìm kiếm: Nên bắt đầu khảo sát trước ít nhất 6 tháng để có vị thế đàm phán tốt hơn.
Rà soát điều khoản vàng: Chú trọng cách tính diện tích (Net/Gross), lộ trình tăng giá định kỳ (thường 5-10% sau mỗi 2-3 năm), và thời gian miễn phí thi công nội thất.
Tận dụng ưu đãi: Yêu cầu các gói hỗ trợ như miễn phí phí ngoài giờ hoặc tặng thêm chỗ đỗ xe cho các hợp đồng dài hạn.
Hỗ trợ chuyên gia: Sự đồng hành của các đơn vị tư vấn uy tín như Maison Office, Savills hay CBRE sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm 90% thời gian tìm kiếm và hạn chế rủi ro pháp lý.

Thị trường văn phòng Hạng A Việt Nam giai đoạn 2025–2026 là cuộc đua về chất lượng và tính bền vững. Với sự dịch chuyển sang các trung tâm tài chính mới và sự lên ngôi của tiêu chuẩn ESG, đây là cơ hội lớn để các doanh nghiệp tái cấu trúc không gian làm việc, tạo bệ phóng vững chắc cho sự thăng hoa của thương hiệu trong tương lai.

Xem Thêm :

Gems Empire Tower – 82 Duy Tân: Văn phòng hạng A giá hạng B tại trung tâm “thung lũng công nghệ” Hà Nội

Thị trường Văn phòng Việt Nam 2025–2026: Sự trỗi dậy của Tiêu chuẩn Xanh và Phân khúc Hạng A